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아파트 입주예정자모임의 대표성 갖추기

입주예정자모임의 대표성을 인정받기 위해서 사실상 하셔야 할 부분과 주택법령상의 관련조문, 대법원 판례의 분석을 통해 좀더 입주예정자분들의 활동 시 시행사, 시공사들에 대한 대응력에 힘을 드리고자 합니다.

우선 주택법령, 주택법시행령과 주택법시행규칙을 보시면
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주택법시행령 제35조(시공보증자 등의 사용검사)

①사업주체가 파산 등으로 주택건설사업을 계속할 수 없는 경우에는 법 제29조제3항제1호에 따라 해당 주택의 시공을 보증한 자(이하 "시공보증자"라 한다)가 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받아야 한다.
 다만, 시공보증자가 없거나 시공보증자가 파산 등으로 시공을 할 수 없는 경우에는 입주예정자의 대표회의(이하 "입주예정자대표회의"라 한다)가 시공자를 정하여 잔여공사를 시공하고 사용검사를 받아야 한다. <개정 2012.3.13.>

  ②제1항의 규정에 의하여 사용검사를 받은 경우에는 사용검사를 받은 자의 구분에 따라 시공보증자 또는 세대별 입주자의 명의로 건축물관리대장 등재 및 소유권보존등기를 할 수 있다.

  ③제1항 단서의 규정에 의한 입주예정자대표회의의 구성·운영 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008.2.29., 2013.3.23.>

  ④ 법 제29조제3항제2호에 따라 시공보증자, 해당 주택의 시공자 또는 입주예정자가 사용검사를 신청하는 경우 사용검사권자는 사업주체에게 사용검사를 받지 아니하는 정당한 이유를 제출할 것을 요청하여야 한다. 이 경우 사업주체는 요청을 받은 날부터 7일 이내에 의견을 통지하여야 한다. <신설 2012.3.13.>

주택법시행규칙 제16조(입주예정자의 사용검사)

사용검사권자는 영 제35조제1항 단서의 규정에 의하여 입주예정자대표회의가 사용검사를 받아야 하는 경우에는 입주예정자로 구성된 대책회의를 소집하여 그 내용을 통보하고, 건축공사현장에 10일 이상 그 사실을 공고하여야 한다.
이 경우 입주예정자는 그 과반수의 동의를 얻어 10인 이내의 입주예정자로 구성된 입주예정자대표회의를 구성하여야 한다.
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라고 규정되어 있습니다.
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조문에는 사업주체, 시공보증사 등의 주택건설사업을 계속할 수 없는 경우에 입주예정자대표회의가 이를 대신할 수 있다는 것입니다. 결론은 본 규정에 대한 해석론상의 한계성은 있지만 본규정 자체가 입주예정자 대표회의의 법적 대표성을 인정하고 있다고 보여집니다.
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어느 아파트단지든 입주예정자모임이 있고 모임은 입주예정자들을 대변하면서 온라인과 오프라인으로 활동을 하고 있습니다. 이런 입주예정자모임을 인정하지 않게 되면 시행, 시공사들의 폐해로 인해 입주예정자들의 막대한 피해가 발생하기 때문에 이런 법규정으로 그 대표성을 인정하고 있기 때문입니다.

예를들어 시행사, 시공사 등 사업주체, 사업을 보증하는 분양보증사인 주택도시보증공사 등이 분양을 한 후 이런 저런 상황으로 주택건설사업을 할 수 없게 되면 분양계약자인 입주예정자들은 어떻게 되겠습니까?
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속된 말로 낙동강 오리알이 되는 것입니다. 법은 이런 최악의 상황을 방지하기 위해서 위와 같은 최소한의 규정을 둔 것으로 볼 수 있습니다. 그리고 대법원 판례를 보면 이를 더욱 확신할 수 있습니다.
 

대법원 1997. 12. 9. 선고 97다18547 판결
민사소송법 제48조가 비법인사단의 당사자능력을 인정하는 것은 법인이 아니라도 사단으로서의 실체를 갖추고 그 대표자 또는 관리인을 통하여 사회적 활동이나 거래를 하는 경우에는 그로 인하여 발생하는 분쟁은 그 단체가 자기 이름으로 당사자가 되어 소송을 통하여 해결하도록 하기 위한 것이므로,

여기서 말하는 사단이라 함은 일정한 목적을 위하여 조직된 다수인의 결합체로서
대외적으로 사단을 대표할 기관에 관한 정함이 있는 단체를 말하고,

어떤 단체가 비법인사단으로서 당사자능력을 가지는가 하는 것은 소송요건에 관한 것으로서
사실심의 변론종결일을 기준으로 판단하여야 한다.

즉, 대법원 판결의 요지는
일정한 목적을 위하여 조직된 다수인의 결합체로서 대외적으로 사단(모임)을 대표할 기관(조직)에 관한 정함이 있는 단체를 말하며,
실무상으로는 조직의 실체를 갖추고 그 대표자 또는 관리인을 통하여 사회적 활동이나 거래를 하고 있는 경우 이로 인하여 분쟁이 발생할 경우 단체가 자기 이름으로 소송을 통해 해결할 수 있다는 것입니다.
 
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결론적으로
입주예정자들이 입주예정자모임을 결성하고,
입주예정자들 과반수 이상로부터 아파트 관련한 권한을 위임받아
그 모임의 대표와 조직(총 10명이내)을 구성하여
"입주예정자대표회의"라는 이름으로 관할세무서로부터 비영리단체의 고유번호증을 발급받아
건설사들과 협의를 하고 서면으로 관련내용을 확보해 두게 되면
어떠한 경우에도 법적 행정적으로 문제가 없게 된다는 것으로 정리할 수 있습니다.
 

근래 입주예정자분들께서 연락을 많이 주시고 상담을 해드리고 있습니다.
입주예정자분들이 힘들어 하는 것이 관공서 및 건설사로부터 대표성을 인정받기가 쉽지 않고
입주예정자들이 입주 후에 건설사들과 싸우기 위해 사전에 어떤 부분들을 준비해 두어야 하는 질문들을 많이 하십니다. 전화 통화 및 메일로도 답변을 드리고 있습니다만 직접 뵙고 설명드리는 것과는 한계성을 가질 수밖에 없습니다.
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사실 아파트건설과 관련하여 사업승인 > 착공 > 사용승인(준공)시까지 관할사업승인권자에게 제출되는 서면 및 시행사 및 시공사들간에 내부적으로 정리되는 서류 중에 반드시 챙겨두셔야 할 서류들이 적지 않습니다.

이런 자료들을 건설과정 중에 확보하기 위해서는 입주예정자모임이 대표성을 인정받아야 하는데
이 글을 보시는 입주예정자들께서는 설명드린 방법대로 하신다면 건설사들과의 협의/협상에 전혀 문제가 되지 않을 것입니다.

< 자료 출처: http://blog.naver.com/majana/220709984587 >